L’indice de référence des loyers (IRL) est l’indicateur publié chaque trimestre par l’INSEE qui sert de plafond légal à la révision annuelle d’un loyer d’habitation. Sans clause de révision mentionnant explicitement cet indice dans le bail, aucune augmentation de loyer ne peut être appliquée pendant toute la durée du contrat de location.
Clause de révision dans le bail : ce que le contrat doit mentionner
La présence d’une clause de révision dans le bail est la condition préalable à toute revalorisation du loyer. Cette clause doit préciser trois éléments : la référence à l’IRL comme indice applicable, le trimestre de référence retenu pour le calcul, et la date à laquelle la révision prend effet (souvent la date anniversaire du bail).
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Un bail qui omet le trimestre de référence ou qui mentionne un autre indice (comme l’indice du coût de la construction) pour une résidence principale soumise à la loi du 6 juillet 1989 est juridiquement fragile. Seul l’IRL publié par l’INSEE est autorisé pour les baux d’habitation relevant de cette loi, qu’il s’agisse d’un logement loué vide ou meublé.
Depuis le troisième trimestre 2022, l’INSEE publie en réalité trois indices distincts : un pour l’hexagone, un pour la Corse, et un pour les collectivités d’outre-mer régies par l’article 73 de la Constitution. Le bail doit appliquer l’IRL correspondant à la localisation du logement, sous peine de calculer une révision erronée.
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Passoires thermiques et gel de la révision IRL
Les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont soumis à un régime dérogatoire qui bloque le mécanisme de révision. La clause de révision reste inscrite dans le contrat, mais sa mise en oeuvre est juridiquement bloquée tant que le logement demeure en classe F ou G.
Ce gel s’applique en cours de bail. Il concerne les contrats conclus depuis le 24 août 2022, puis progressivement les baux en cours lors de leur reconduction ou renouvellement.
Depuis le 22 août 2024, une seconde restriction s’ajoute : il est interdit d’augmenter le loyer lors du renouvellement du bail pour un logement classé F ou G, même indépendamment de toute révision IRL. La conformité du DPE et sa validité (dix ans en principe, avec des exceptions pour les diagnostics réalisés avant 2018) conditionnent donc directement le droit du bailleur à réviser le loyer.
Formule de calcul de la révision du loyer avec l’IRL
Le calcul repose sur une formule encadrée par la loi :
Nouveau loyer = loyer hors charges x nouvel IRL / ancien IRL
Le « nouvel IRL » est celui du trimestre de référence inscrit au bail pour l’année en cours. L' »ancien IRL » est celui du même trimestre de l’année précédente. Les charges locatives sont exclues du calcul.
Pour un bail signé au deuxième trimestre, l’IRL du deuxième trimestre 2026, publié au Journal Officiel le 12 juillet 2026, s’établit à 148,37 en hexagone, soit une hausse de 1,15 % sur un an. Concrètement, un loyer hors charges révisé avec cet indice ne peut augmenter de plus de 1,15 % par rapport au loyer précédent.
Quelques points de vigilance sur le calcul :
- Le trimestre utilisé doit être celui mentionné dans le bail, pas le dernier trimestre publié au moment de la révision
- Si le bail ne précise pas de trimestre, c’est le dernier IRL publié à la date de signature du contrat qui sert de référence initiale
- La hausse résultant du calcul constitue un plafond : le bailleur peut appliquer moins, jamais plus
- Dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, le loyer révisé ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré applicable
Demande de révision : procédure et délai de prescription
La révision du loyer n’est jamais automatique. Même si la clause figure au bail, le bailleur doit en faire la demande expresse auprès du locataire. Cette demande prend la forme d’un courrier ou d’un courriel mentionnant l’ancien loyer hors charges, le nouvel IRL, l’IRL de référence précédent et le calcul détaillé.
Le bailleur dispose d’un délai maximal de douze mois après la date de révision pour exercer ce droit. Passé ce délai, la révision non demandée est définitivement perdue. Il n’existe pas de mécanisme de rattrapage rétroactif permettant de cumuler plusieurs années de hausse oubliées.
Le nouveau loyer s’applique à compter de la date de la demande, pas rétroactivement à la date anniversaire du bail. Un propriétaire qui envoie sa demande trois mois après la date de révision perd le bénéfice de ces trois mois de différentiel.
Notification et preuve
Aucune forme particulière n’est imposée par la loi (pas d’obligation de lettre recommandée), mais conserver une preuve écrite avec la date d’envoi protège le bailleur en cas de contestation. Le courrier doit être suffisamment détaillé pour que le locataire puisse vérifier le calcul par lui-même.
Révision et réévaluation du loyer : deux mécanismes distincts
La révision annuelle indexée sur l’IRL ne doit pas être confondue avec la réévaluation du loyer au renouvellement du bail. La révision suit mécaniquement l’évolution de l’IRL et reste plafonnée par cet indice. La réévaluation, elle, intervient au terme du bail lorsque le bailleur estime que le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage.
La réévaluation obéit à des règles spécifiques : proposition au locataire au moins six mois avant le terme du bail, références de loyers comparables à l’appui, et étalement de la hausse sur plusieurs années si l’écart dépasse un certain seuil. Pour les logements classés F ou G, cette réévaluation est désormais interdite depuis le 22 août 2024.
Un bail conforme distingue clairement ces deux mécanismes. Inscrire une clause de révision IRL ne donne pas le droit de réévaluer librement le loyer au renouvellement, et inversement.
La conformité d’un bail en matière de loyer repose finalement sur trois vérifications : une clause de révision correctement rédigée avec le bon trimestre IRL, un DPE valide confirmant que le logement n’est pas en classe F ou G, et une demande de révision adressée dans les délais au locataire avec un calcul vérifiable.
