L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 concentre l’ensemble des règles applicables au congé locatif, qu’il soit donné par le bailleur ou par le locataire. Ce texte fixe les délais de préavis, les formes obligatoires et les motifs recevables pour mettre fin à un bail d’habitation. Sa lecture reste pourtant source de confusion, notamment parce que plusieurs réformes successives en ont modifié le contenu sans toujours clarifier l’articulation entre les différentes situations.
Congé du bailleur et contrainte DPE : un lien que les textes ne formalisent pas
L’article 15 autorise le propriétaire à donner congé pour trois motifs : reprise personnelle, vente du logement, ou motif légitime et sérieux. Les travaux lourds ne figurent pas dans cette liste en tant que motif autonome. Ils doivent être rattachés au motif légitime et sérieux pour justifier un congé.
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Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location. Les loyers des logements classés F sont gelés dans les zones tendues. Cette contrainte réglementaire pousse des bailleurs à anticiper des travaux de rénovation énergétique ou à sortir leurs biens du marché locatif.
Le lien avec l’article 15 est indirect mais concret : un propriétaire qui doit rénover un passoire thermique peut choisir de donner congé pour vendre plutôt que d’engager des travaux coûteux. Un autre invoquera un motif légitime et sérieux lié à l’ampleur du chantier nécessaire. Les retours terrain divergent sur la facilité avec laquelle les tribunaux acceptent ce rattachement, et la jurisprudence reste fragmentaire sur ce point précis.
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Préavis du locataire : trois mois, un mois, et les cas où le délai pose problème
Le locataire peut résilier son bail à tout moment. Le délai de préavis standard est de trois mois. L’article 15 prévoit une série de situations dans lesquelles ce délai est réduit à un mois.
Les cas de réduction à un mois concernent des situations précises :
- Obtention d’un premier emploi, perte d’emploi, mutation professionnelle ou nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi au cours du même bail
- Bénéfice du RSA ou de l’AAH, ou état de santé justifiant un changement de domicile (certificat médical requis)
- Logement situé en zone tendue, ou attribution d’un logement social
- Violences conjugales attestées par une ordonnance de protection ou un dépôt de plainte
Le locataire qui invoque le préavis réduit doit préciser le motif et le justifier au moment de l’envoi du congé. À défaut, le délai applicable reste de trois mois, même si la situation du locataire correspondait objectivement à l’un des cas prévus.
C’est sur ce point que naissent la majorité des litiges côté locataire. Un salarié licencié qui oublie de joindre l’attestation Pôle emploi à sa lettre de congé se voit réclamer deux mois de loyer supplémentaires. La rigueur formelle du texte ne laisse pas de marge d’appréciation au bailleur, ni au juge.
Forme du congé et validité : lettre recommandée, acte d’huissier ou remise en main propre
L’article 15 impose que le congé, qu’il émane du bailleur ou du locataire, soit notifié par l’un de ces trois moyens : lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice (anciennement huissier), ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Le point de départ du préavis varie selon le mode de notification. Pour une lettre recommandée, le délai court à compter du jour de la réception (et non de l’envoi). Pour un acte de commissaire de justice, c’est la date de signification qui compte. Pour une remise en main propre, c’est la date portée sur le récépissé.
Un congé envoyé par courriel ou par lettre simple est nul. Cette nullité est d’ordre public : même si le destinataire reconnaît avoir reçu le courrier, le congé ne produit aucun effet juridique. Le bail se poursuit aux conditions antérieures, y compris pour la durée.
Encadrement des loyers et stratégie de congé pour vendre : le calcul du bailleur en 2025
L’encadrement des loyers, initialement expérimental, est désormais pérennisé dans 45 villes françaises. Le loyer maximal y est fixé à 30 % au-dessus du loyer de référence local. Cette compression du rendement locatif modifie les arbitrages des propriétaires.
Quand le rendement net baisse sous un certain seuil, certains bailleurs préfèrent donner congé pour vendre plutôt que de reconduire le bail. L’article 15 impose alors une obligation spécifique : le congé pour vente vaut offre de vente au locataire, au prix et aux conditions indiqués dans la lettre de congé. Le locataire dispose des deux premiers mois du préavis de six mois pour accepter ou refuser.
Si le locataire accepte, il bénéficie d’un délai supplémentaire pour réaliser la vente (deux mois, portés à quatre s’il recourt à un prêt). Si le bien est vendu à un tiers à un prix inférieur à celui proposé au locataire, ce dernier dispose d’un droit de préemption subsidiaire.
Locataires protégés : quand le congé du bailleur est paralysé
L’article 15 accorde une protection renforcée à certains locataires. Lorsque le locataire est âgé de plus de 65 ans et que ses ressources sont inférieures à un plafond fixé réglementairement, le bailleur ne peut donner congé que s’il propose un relogement adapté dans le même arrondissement ou les communes limitrophes.
Cette protection s’applique aussi lorsque le locataire a à sa charge une personne remplissant ces conditions d’âge et de ressources. En revanche, elle ne joue pas si le bailleur lui-même remplit la condition d’âge ou la condition de ressources.
Les données disponibles ne permettent pas de mesurer précisément la fréquence à laquelle cette obligation de relogement bloque effectivement un congé. Les praticiens relèvent que la difficulté principale tient à la définition du logement « correspondant aux besoins » du locataire protégé, notion que les tribunaux apprécient au cas par cas.
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 reste un texte technique dont la portée dépend largement du respect scrupuleux de ses formalités. Un congé mal motivé, mal notifié ou non accompagné des pièces justificatives requises est privé d’effet, quel que soit le bien-fondé de la demande. La sanction est binaire : le congé est valide ou il ne l’est pas, sans possibilité de régularisation a posteriori.
