L’INSEE a fixé l’indice du coût de la construction (ICC) à 2 084 au premier trimestre 2026, soit un recul de 2,89 % sur un an. Ce repli intervient dans un contexte où l’usage même de cet indice vient d’être redéfini par la loi. Comprendre la valeur brute ne suffit plus : il faut désormais savoir quelle base de calcul s’applique, quel indice utiliser selon le type de bail, et quelles clauses sont devenues caduques.
Loi du 26 mai 2026 : l’ICC interdit dans les nouveaux baux commerciaux
La plupart des guides sur l’ICC rappellent la loi Pinel de 2014, qui avait déjà limité son usage pour l’indexation des loyers commerciaux. Le changement de 2026 va plus loin.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dite de simplification de la vie économique, introduit un article L.145-38-1 dans le Code de commerce. Ce texte prohibe les clauses d’indexation fondées sur l’ICC pour tous les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter de son entrée en vigueur.
Pour les activités commerciales et artisanales, l’indice de référence devient obligatoirement l’ILC (indice des loyers commerciaux). Pour les activités tertiaires, c’est l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) qui s’impose. L’ICC conserve un rôle dans d’autres domaines (contrats de construction de maisons individuelles, marchés de travaux), mais son lien historique avec les baux commerciaux est rompu pour les nouveaux contrats.
Les baux en cours qui comportent une clause ICC restent valides jusqu’à leur renouvellement. En revanche, toute renégociation ou conclusion d’un nouveau bail depuis cette date doit se conformer aux nouveaux indices sous peine de voir la clause d’indexation réputée non écrite.
ICC au trimestre 1 2026 : deux bases de calcul, deux chiffres différents
Un point source de confusion récurrente : le même trimestre produit deux valeurs ICC selon la base retenue. Au premier trimestre 2026, l’INSEE publie 2 084 en base 100 au quatrième trimestre 1953, et 111,0 en base 100 en 2021.
La base 1953 reste la référence pour les contrats anciens et les calculs de révision de loyers historiques. La base 2021, plus récente, sert aux comparaisons conjoncturelles et aux nouveaux usages statistiques. Confondre les deux dans une formule de révision fausse le résultat.
Un calcul de révision de loyer utilisant l’ICC suit cette logique :
- Identifier la date de référence inscrite dans le bail (trimestre et année)
- Relever la valeur ICC publiée par l’INSEE pour ce trimestre de référence, dans la même base que celle du contrat
- Appliquer la formule : loyer révisé = loyer en cours × (nouvel indice / ancien indice)
- Vérifier que le bail autorise toujours l’indexation sur l’ICC (un bail commercial renouvelé après mai 2026 ne le peut plus)
Cette dernière étape est nouvelle. Avant 2026, la vérification portait uniquement sur la présence d’une clause d’échelle mobile. Désormais, la nature de l’indice choisi conditionne la validité de la clause.
Divergence ICC, ILC et ILAT : ce que révèle le premier trimestre 2026
La baisse de l’ICC au premier trimestre 2026 ne reflète pas la tendance des autres indices liés à l’immobilier. Les données disponibles montrent que l’ILC et l’ILAT n’ont pas suivi la même trajectoire sur cette période.
L’ICC mesure strictement le coût de production des logements neufs. Il capte les variations du prix des matériaux, de la main-d’oeuvre du bâtiment et des marges des promoteurs. L’ILC intègre en plus l’indice des prix à la consommation et le chiffre d’affaires du commerce de détail. L’ILAT combine prix à la consommation, coût de la construction et PIB en valeur.
Cette divergence a une conséquence directe pour les locataires et bailleurs : un loyer indexé sur l’ICC pouvait baisser ces derniers trimestres, alors qu’un loyer indexé sur l’ILC ou l’ILAT restait stable ou progressait légèrement. Le choix de l’indice n’est pas neutre sur le montant du loyer révisé.
Clauses d’indexation asymétriques : la jurisprudence durcit le contrôle
Les tribunaux ont renforcé leur examen des clauses d’indexation ces dernières années. Une clause dite « asymétrique », qui ne joue qu’à la hausse et neutralise les baisses d’indice, peut être déclarée non écrite par le juge.
Ce risque concerne particulièrement les baux anciens indexés sur l’ICC, où certains rédacteurs avaient inséré des planchers empêchant toute baisse de loyer. Avec un ICC en recul de près de 3 % sur un an, ces clauses sont testées en conditions réelles.
La sanction est lourde : la clause réputée non écrite entraîne la suppression de toute indexation, pas seulement la correction de l’asymétrie. Le bailleur perd alors tout mécanisme de revalorisation jusqu’à la prochaine révision triennale ou au renouvellement du bail.
Calendrier de publication et prochaines échéances ICC
L’INSEE publie l’ICC avec un décalage d’environ trois mois après la fin du trimestre concerné. La valeur du premier trimestre 2026 a été diffusée courant juillet 2026. Le prochain indice (deuxième trimestre 2026) est attendu vers octobre 2026.
Pour les professionnels qui gèrent des révisions de loyers ou des ajustements de marchés de travaux, ce décalage impose d’anticiper :
- Vérifier systématiquement la base (1953 ou 2021) utilisée dans chaque contrat avant d’appliquer la nouvelle valeur
- Contrôler la conformité de la clause d’indexation avec la loi du 26 mai 2026 pour tout bail commercial renouvelé récemment
- Conserver une trace de l’indice de référence initial et de la date de révision pour éviter les erreurs de calcul cumulatives
Le passage d’un indice à l’autre lors d’un renouvellement de bail nécessite de recalculer le loyer de base avec le nouvel indice de référence. Aucune conversion automatique n’existe entre l’ICC et l’ILC ou l’ILAT : les deux séries mesurent des réalités économiques différentes, et le loyer de départ du nouveau bail sert de point zéro pour les révisions futures.
L’ICC reste un thermomètre fiable du coût de la construction neuve. Sa pertinence pour les contrats de construction (CCMI, marchés publics de travaux) demeure entière. Pour les baux commerciaux, la question n’est plus de savoir quel est le dernier indice, mais de vérifier que le contrat utilise encore le bon.
