Les tarifs de l’assurance habitation ont bondi de 11 % en 2025, et la hausse se poursuit en 2026, avec une progression estimée entre 7 et 15 % selon les profils et les régions. Pour les copropriétaires et les locataires, cette pression tarifaire rend d’autant plus utile de comprendre comment fonctionne la couverture en immeuble collectif : qui assure quoi, ce que la loi impose, et comment éviter les angles morts en cas de sinistre.
Deux niveaux d’assurance qui se superposent
En copropriété, l’assurance habitation ne repose pas sur un seul contrat. Il y a d’un côté l’assurance collective de l’immeuble, souscrite par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, et de l’autre, les contrats individuels de chaque occupant. Ces deux niveaux se complètent, sans se remplacer.
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le syndicat des copropriétaires est obligé de souscrire au minimum une responsabilité civile collective, pour couvrir les dommages causés aux tiers par les parties communes (une tuile qui tombe, une marche d’escalier usée). En pratique, il est fortement recommandé d’aller plus loin avec une assurance multirisque immeuble, qui protège aussi le bâtiment lui-même : incendie, dégâts des eaux, tempête, catastrophes naturelles, vol ou encore bris de glaces des parties communes. Ce contrat est proposé par le syndic et validé en assemblée générale.
Du côté des occupants, la loi est tout aussi précise. Le locataire doit obligatoirement assurer sa responsabilité locative (incendie, dégâts des eaux, explosion) et en justifier à la remise des clés. Le copropriétaire occupant doit couvrir au minimum sa responsabilité civile vie privée. Quant au copropriétaire bailleur, la loi ALUR lui impose une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO), qui prend le relais notamment pendant les périodes d’inoccupation ou en cas de vice de construction.
Dégâts des eaux : la convention IRSI pour éviter les blocages entre assureurs
Le dégât des eaux reste le sinistre le plus fréquent en immeuble collectif, et il implique souvent plusieurs assureurs à la fois. Depuis le 1er juin 2018, la convention IRSI organise la gestion de ces situations pour les sinistres inférieurs à 5 000 euros hors taxes. Le principe : désigner un assureur pilote unique, plutôt que laisser chaque compagnie attendre que l’autre reconnaisse sa responsabilité.
La convention distingue deux tranches. En dessous de 1 600 euros HT, l’assureur de l’occupant sinistré gère seul l’indemnisation, sans expertise obligatoire. Entre 1 600 et 5 000 euros HT, un expert unique est mandaté pour évaluer l’ensemble des dommages. Au-delà de ce seuil, une autre convention entre assureurs prend le relais. Concrètement, chaque partie déclare ce qui la concerne : l’occupant prévient son propre assureur pour les dégâts dans son logement, le syndic déclare séparément les dommages aux parties communes, généralement dans un délai de cinq jours ouvrés. Un retard dans cette démarche peut compromettre l’indemnisation.
Des primes en hausse : comment limiter la facture
La surprime « Cat Nat » intégrée à tous les contrats dommages aux biens est passée de 12 à 20 % de la prime de base au 1er janvier 2025, soit une majoration moyenne de 17 euros par an. À cela s’ajoute la hausse des coûts de réparation et de reconstruction, qui progressent d’environ 3 % par an depuis dix ans. Résultat, les disparités régionales sont marquées : la prime annuelle atteint 189 euros dans les Pays de la Loire, contre 233 euros en Nouvelle-Aquitaine.
Face à cette inflation, quelques réflexes pratiques permettent de garder la main. Relire son contrat est déjà un bon point de départ : les garanties souscrites correspondent-elles vraiment aux besoins actuels et à la valeur des biens ? Jouer sur le niveau de franchise peut aussi faire baisser la cotisation annuelle. Comparer les offres régulièrement reste l’autre levier accessible à tout assuré, qu’il soit locataire, occupant ou bailleur. Pour aller plus loin sur les spécificités de l’immobilier en copropriété, les actualités immobilières d’Immotive permettent de suivre les évolutions réglementaires et de marché.
L’assurance en copropriété est un empilement de contrats et d’obligations qui peut sembler complexe, mais dont la logique est claire : chaque acteur, du syndic au locataire, couvre sa part de responsabilité. Prendre le temps de vérifier que rien ne manque vaut mieux qu’une mauvaise surprise au moment du sinistre.
