Montant frais intercalaires : Comment est-il calculé ?

Lorsqu’un particulier ou une entreprise finance un projet immobilier, il arrive souvent que les fonds soient débloqués progressivement. Pendant cette période, les emprunteurs doivent payer des frais intercalaires, aussi appelés frais de préfinancement. Ces frais sont liés aux intérêts sur les sommes déjà débloquées par la banque avant la livraison complète du bien.

Le calcul de ces frais dépend principalement du montant débloqué et de la durée pendant laquelle ce montant est utilisé. Généralement, la banque applique un taux d’intérêt sur le capital décaissé, et les emprunteurs règlent ces intérêts jusqu’à ce que le prêt soit totalement versé et que le remboursement du capital commence.

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Qu’est-ce que les frais intercalaires ?

Les frais intercalaires, aussi appelés intérêts intercalaires, sont des frais appliqués par la banque lorsque les fonds empruntés dans le cadre d’un crédit immobilier sont débloqués en plusieurs fois, souvent via des appels de fonds. Ces frais s’appliquent principalement dans les contrats de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et les contrats de construction de maison individuelle (CCMI).

Les principaux acteurs et mécanismes

Les frais intercalaires sont déclenchés par les appels de fonds émis par le promoteur immobilier, conformément à l’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation. Ces frais cessent uniquement lorsque l’ensemble des fonds a été débloqué. Le contrat de réservation d’un bien immobilier déclenche souvent le premier appel de fonds, et le contrat de vente en VEFA en détermine le montant.

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• Crédit immobilier implique fonds empruntés
• Fonds empruntés peuvent être débloqués en une seule fois ou progressivement
• Banque applique intérêts intercalaires
• Intérêts intercalaires sont des frais supplémentaires
• Appels de fonds sont émis par le promoteur immobilier
• Contrat de prêt inclut les intérêts intercalaires

Les frais intercalaires peuvent devenir un élément significatif du coût total du crédit, notamment lorsqu’ils s’étendent sur une longue période de déblocage des fonds. Ils sont calculés sur le montant total débloqué à un moment donné et continuent jusqu’à ce que tous les fonds soient débloqués.

Le mécanisme de ces frais permet à la banque de compenser l’usage partiel des fonds avant que le remboursement du capital ne commence réellement. Les emprunteurs doivent donc être conscients de ces frais lorsqu’ils planifient leur projet immobilier.

Comment sont calculés les frais intercalaires ?

Les frais intercalaires sont calculés sur le montant total des fonds débloqués à chaque étape du projet immobilier. Ces frais sont dus dès le moment où les fonds sont mis à disposition par la banque, même si l’intégralité du prêt n’est pas encore utilisée.

Pour déterminer le montant de ces frais, la banque applique un taux d’intérêt sur les fonds débloqués. Ce taux est généralement le même que celui du crédit immobilier principal. La formule de calcul des frais intercalaires est donc simple :

• Intérêts intercalaires = Montant débloqué x Taux d’intérêt du prêt x (Nombre de jours / 365)

Plus concrètement, si un emprunteur débloque 100 000 euros à un taux de 1,5 % sur une période de 30 jours, les frais intercalaires seront calculés ainsi :

• Intérêts intercalaires = 100 000 € x 1,5 % x (30 / 365) = 123,29 €

Les frais intercalaires s’accumulent jusqu’à ce que l’ensemble des fonds empruntés soit débloqué et que le remboursement du capital commence. Ils constituent donc une charge financière additionnelle pour l’emprunteur durant la période de construction ou de travaux.

Le montant des appels de fonds, déterminé par le promoteur immobilier ou le constructeur, et le calendrier de déblocage des fonds influencent directement le total des frais intercalaires. Pour les projets en VEFA ou CCMI, ces éléments sont précisés dans le contrat de réservation et le contrat de vente.

Quel est l’impact des frais intercalaires sur le coût total du crédit ?

Les frais intercalaires ont un impact direct sur le coût total du crédit. Effectivement, ces intérêts s’ajoutent aux mensualités de remboursement du crédit immobilier, augmentant ainsi la charge financière pour l’emprunteur.

Prenons un exemple concret : si un emprunteur débloque progressivement 300 000 euros sur une période de 12 mois avec un taux d’intérêt de 1,5 %, les frais intercalaires peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros avant même le début du remboursement du capital.

• Déblocage progressif des fonds : 300 000 €
• Taux d’intérêt : 1,5 %
• Frais intercalaires sur 12 mois : environ 2 250 €

Ces frais, bien que temporaires, augmentent le coût total du projet immobilier. Ils peuvent prolonger la durée de l’endettement, car l’emprunteur doit les payer en plus de ses mensualités habituelles.

L’impact des frais intercalaires dépend aussi du calendrier de déblocage des fonds. Plus les fonds sont débloqués rapidement, plus les frais intercalaires seront élevés. À l’inverse, un déblocage des fonds plus lent peut réduire ces frais, mais allonge la durée pendant laquelle ils sont dus.

Même si les frais intercalaires permettent de financer les travaux ou les étapes de construction, ils représentent une charge financière non négligeable. Considérez ces coûts additionnels lors de la planification de votre projet immobilier.

Comment éviter ou réduire les frais intercalaires ?

Pour éviter ou réduire les frais intercalaires, plusieurs stratégies peuvent être mises en œuvre.

Déblocage unique des fonds

Lorsque cela est possible, optez pour un déblocage unique des fonds. Cette méthode permet de réduire, voire d’éliminer, les intérêts intercalaires. Elle nécessite que le projet soit suffisamment avancé pour justifier un déblocage total.

Négociation avec la banque

Négociez avec votre banque pour obtenir des conditions plus favorables sur les intérêts intercalaires. Certaines banques peuvent proposer des taux réduits ou des périodes de franchise.

• Taux réduits : Demandez à votre conseiller bancaire de revoir le taux appliqué aux intérêts intercalaires.
• Périodes de franchise : Certaines banques offrent des périodes sans intérêt intercalaires au début du prêt.

Anticipation des appels de fonds

Anticipez vos appels de fonds avec le promoteur immobilier. En ajustant votre calendrier de paiement, vous pouvez optimiser le déblocage des fonds et réduire la durée pendant laquelle les intérêts intercalaires s’appliquent.

Utilisation des économies personnelles

Utilisez vos économies personnelles pour financer les premières étapes du projet. Cela vous permet de retarder le déblocage des fonds empruntés et de réduire les frais intercalaires.

Par exemple, si vous avez des liquidités disponibles, vous pouvez financer les premiers appels de fonds avec vos propres ressources, ce qui diminue les intérêts intercalaires.

Choix du type de prêt

Privilégiez des prêts adaptés à votre projet. Les prêts relais ou les prêts modulables peuvent offrir des avantages en termes de déblocage des fonds et de gestion des intérêts intercalaires.